Поняття та загальна характеристика договору найму житлового приміщення. Поняття, загальна характеристика та види договору найму житлового приміщення Договір найму житлового приміщення характеризується як

Термін «комерційний» стосовно договору найму житлового приміщення вказує на вид житлового фонду за цільовим призначенням, з якого надаються житлові приміщення, та спрямованість угоди на отримання власником доходу від використання свого майна на відміну від іншого різновиду договору - найму соціального. Об'єктом останнього виступають житлові приміщення, що входять до житлового фонду соціального використання. Це житло призначається для незаможних та деяких інших, зазначених у законі, категорій громадян, які потребують житла (ст. 672 ЦК). Слід зазначити, що ні ЦК, ні ЖК цей договір комерційним наймом не називають. У кодексах він називається договором найму жилого приміщення. Поняття «комерційне наймання» використовується, в основному, в теорії та в законодавстві суб'єктів РФ.

За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання в ньому(П. 1 ст. 671 ЦК).

Договір найму житлового приміщення консенсуальний, двосторонньо-зобов'язуючий, відплатний. Він полягає щодо особливого об'єкта – житлового приміщення та має суворо певну мету – проживання в ньому наймача.

Договір найму житлового приміщення укладається у простій письмовій формі. Порушення цієї умови не тягне за собою недійсності договору. Настають лише процесуальні наслідки як заборони використання показань свідків у разі суперечки з приводу факту укладання договору та її умов (ст. 162 ДК). Закон не передбачає державної реєстраціїдоговору найму житлового приміщення. Такі демократичні вимоги до його оформлення обумовлені прагненням законодавця забезпечити максимальний захист інтересів сторін договору, зокрема, наймача, і не допустити його анулювання лише за формальними ознаками.

Відповідно до ДК РФ прийнято виділяти два різновиди договору комерційного найму житлового приміщення - короткостроковий та довгостроковий(П. 2 ст. 683 ЦК). Перший укладаються терміном до року, другий від року до п'яти. Зазначена класифікація впливає обсяг прав наймача. Коло його правомочий у короткостроковому договорі найму житлового приміщення: він немає права вселяти під час дії договору громадян із єдиною метою як постійного проживання, і тимчасового; не має переважного права на укладення договору на новий термін, не може здавати житлове приміщення у найм, проводити заміну наймача. Однак ці правила є диспозитивними: за згодою сторін наймач у договорі короткострокового найму може бути наділений відповідними правами.

З прийняттям нового ЖК РФ окремі норми, що визначають взаємовідносини сторін за договором найму соціального, були поширені на договори комерційного найму житлових приміщень з державного і муніципального житлових фондів (наприклад, про порядок встановлення розміру плати за найм - п. 3 ст. 156 ЖК). Таким чином, з'являються деякі відмінності у правовому регулюванні відносин комерційного найму житла у приватному житловому фонді та житловому фонді громадських утворень. Це дає підстави розділити договори комерційного найму виходячи з форми власності на житло, що здається в найм, на дві групи:

1) договори комерційного найму житлового приміщення із приватного житлового фонду;

2) договори комерційного найму житлових приміщень із фондів громадських утворень.

Сторонами договору найму житлового приміщення(комерційного найму) є наймодавець та наймач. Наймодавцемможе бути будь-який суб'єкт цивільного права з дотриманням загальних вимог про правоздатність та дієздатність, який володіє житловим приміщенням на праві власності або наділений через пряму вказівку закону або з волі власника правом на передачу житлового приміщення в оренду. Наприклад, правом здавати житло в оренду можуть наділятися державні та муніципальні унітарні підприємства, що володіють ним на праві господарського відання.

Наймачемможе лише громадянин (п. 1 ст. 677 ДК). Юридичним особам житлове приміщення може бути надано у володіння та (або) користування за договором оренди або іншою угодою, але ніяк не за договором найму житлового приміщення, оскільки необхідна конкретна мета передачі приміщення у володіння та користування для проживання в ньому самого наймача. Причому юридична особа, яка отримала житлове приміщення в оренду або у безоплатне користування, має використовувати її для проживання громадян (наприклад, своїх працівників). Використання в інших цілях (наприклад, як офіс) неможливо без переведення житлового приміщення в нежитлове.

Якихось особливих вимог, що стосуються дієздатності громадян-наймачів, немає. Водночас важливо враховувати, що згідно з п. 2 ст. 20 ЦК місцем проживання неповнолітніх, які не досягли чотирнадцяти років, а також громадян, які перебувають під опікою, визнається місце проживання їхніх законних представників - батьків, усиновителів, опікунів. Таким чином, зазначені громадяни навряд чи можуть бути стороною у договорі найму житлового приміщення. Зазвичай вони належать до осіб, які постійно проживають у житловому приміщенні.

Існує думка, що наймачем може бути лише повнолітній громадянин. Такий висновок робиться із п. 1 ст. 686 ЦК, встановлює декларація про заміну наймача однією з повнолітніх осіб, котрі проживають разом із наймачем. Однак ця норма розрахована на конкретну ситуацію- Заміну наймача. У той же час, у разі смерті наймача допускається його заміна однією з осіб, що постійно проживають з ним, без вказівки про повноліття яйця. Оскільки після досягнення 14 років громадянин може проживати окремо від батьків, усиновителів, піклувальників, за ним слід визнати можливість бути наймачем за договором найму житлового приміщення. Цей висновок підкріплюється і тим, що з 14 років громадянин сам, нехай і за згодою батьків, усиновителів чи піклувальника, здійснює правочини, несе самостійну майнову відповідальність за своїми зобов'язаннями (ст. 26 ЦК). Взагалі встановлення взаємозв'язку прав наймача житлового приміщення з настанням повноліття не можна визнати вдалим. Можливість участі громадян, у угодах визначається їх правоздатністю, а угодах, які можуть бути скоєно через законного представника, і навіть обсягом дієздатності. В окремих випадках (шлюб - п. 2 ст. 21 ЦК; емансипація - ст. 27 ЦК) дієздатність виникає у громадянина в повному обсязі до повноліття.

Крім наймача, правом користування переданим у найм житловим приміщенням можуть мати громадяни, всесвіти у приміщення як постійно проживаючих разом із наймачем. Громадяни, які постійно проживають з наймачем, зазначаються у договорі найму житлового приміщення. Хоча зазначені громадяни не виступають стороною у договорі та не несуть будь-яких обов'язків перед наймодавцем, вони наділяються рівними з наймачем правами користування житловим приміщенням. І ці права неможливо знайти обмежені угодою, оскільки визначаються законом (в. 2 ст. 677 ДК).

Рівність прав наймача і громадян, які постійно проживають разом з ним, полягає у можливості не тільки користуватися житловим приміщенням, а й брати участь у вирішенні всіх питань, які можуть вплинути на їхнє право користування житловим приміщенням. Зокрема, вселення нових осіб, за винятком неповнолітніх дітей наймача, провадиться лише за згодою всіх громадян, які постійно проживають (ст. 679 ЦК). Їхня згода необхідна і при розірванні договору найму житлового приміщення з ініціативи наймача (п. 1 ст. 687 ЦК), вони беруть участь у вирішенні питання про заміну наймача (ст. 686 ЦК).

Громадяни можуть набути статусу постійно проживаючих у житловому приміщенні, як при укладанні договору найму, так і в період його дії. Це вважається правомірним, якщо дотримані в сукупності такі умови:

1) є згода наймодавця;

2) є згода громадян, які постійно проживають з наймачем;

3) дотримано норми житлової площі на одну особу.

Для вселення нових мешканців необхідна згода всіх, хто проживає в житловому приміщенні, незалежно від віку та дієздатності. Оскільки це можна розглядати як односторонню угоду, особи, які досягли 14 років, приймають відповідне рішення за згодою їхніх батьків, усиновителів, піклувальників. Від імені осіб, які не досягли 14 років, діють їхні законні представники, інтереси недієздатних громадян є опікуном. Згода від імені неповнолітньої або недієздатної на вселення нової особи в житлове приміщення може бути дано за наявності схвалення органом опіки та піклування (ст. 37 ЦК). Відсутність такого схвалення не тягне за собою недійсності вчиненого правочину, якщо буде доведено, що вселення нової особи не обмежує законних прав та інтересів неповнолітньої (недієздатної).

Тимчасова відсутність особи, яка постійно проживає спільно з наймачем (наприклад, відпустка, службове відрядження тощо) не виключає необхідності отримати її згоду на вселення нового мешканця.

Законодавець не встановлює вимог до форми, вираження такої згоди стосовно договору комерційного найму. Зазвичай, воно оформляється письмово. Однак недотримання письмової форми не є безумовною підставою для визнання вселення незаконним. Необхідно встановити, що громадянин вселився з відома зазначених осіб, і заперечення з їхнього боку були відсутні.

Для вселення нових постійних мешканців необхідне дотримання норми загальної площі однієї людини. Поняття "норма загальної площі" не розкривається ні в ЦК, ні в житловому законодавстві. ЖК РФ містить поняття «облікова норма площі житлового приміщення» та «норма надання житла» (ст. 50 ЖК).

Законодавчі підстави ототожнювати норму загальної площі житлового приміщення як з обліковою нормою, так і з нормою надання відсутні. Проте спеціальних правил встановлення першої немає. Зіставивши вимогу про дотримання норми загальної площі на особу у договорі найму житлового приміщення з положеннями ст. 70 ЖК про вселення членів сім'ї наймача за договором найму соціального, можна зробити висновок, що при вселенні нових мешканців, ймовірно, слід керуватися обліковою нормою площі житлового приміщення. Під нею розуміється мінімальний розмір площі житлового приміщення, виходячи з якого визначається рівень забезпеченості громадян загальною площею житлового приміщення з метою їх прийняття на облік як такі, що потребують житла (ч. 4 ст. 50 ЖК).

Вимога дотримання норми загальної площі імперативне і може бути змінено угодою сторін.

Відсутність хоча б однієї з перерахованих вище умов дає підстави зацікавленим особам оскаржувати законність вселення нової особи та її право користування житловим приміщенням. Винятком визнаються випадки, коли у житлове приміщення вселяються неповнолітні діти наймача або особи, яка постійно проживає з ним (ст. 679 ЦК). Важливо відзначити, що законодавство використовує поняття «неповнолітні діти», тобто 18 років, що не досягли. Відповідно, не перешкоджає вселенню неповнолітнього до батьків (одного з них) набуття ними повної дієздатності внаслідок одруження до 18 років або емансипації. При цьому важливо зазначити, що подібний порядок передбачений для дітей наймача, або осіб, які з ним постійно проживають, оскільки до 14 років діти за загальним правилом повинні проживати з батьками або особами, які їх замінюють. Що стосується інших неповнолітніх громадян (наприклад, дружина наймача), вони можуть бути вселені лише з дотриманням усіх встановлених вимог.

Як зазначалося вище, громадяни, які постійно проживають з наймачем, не несуть обов'язків, а також відповідальності за договором найму житлового приміщення перед наймодавцем. За їхню дії відповідає наймач. Це положення може бути змінено, якщо громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, укладуть з ним угоду про прийняття на себе солідарної відповідальності перед наймодавцем за зобов'язаннями, що випливають із договору найму. Цивільний кодекс називає таких осіб сонанімачами (п. 4 ст. 677). Це не зовсім вірно, оскільки укладання угоди не вважається достатньою підставою для визнання осіб, які проживають у житловому приміщенні, сонанімачами. Ними можуть бути особи, які взяли на себе разом із наймачем усі права та обов'язки за договором. Поява співнаймачів повинна тягнути за собою зміну суб'єктного складу договору найму житлового приміщення, що неможливе без згоди наймодавця. У цьому випадку йдеться лише про прийняття він солідарної відповідальності.

Від осіб, які постійно проживають з наймачем, слід відрізняти тимчасових мешканців- громадян, яким за загальною згодою наймача та осіб, які разом з ним проживають, дозволено проживати в житловому приміщенні строком не більше шести місяців (ст. 680 ЦК). При вселенні тимчасових мешканців договір найму не змінюється, оскільки де вони набувають самостійного права на житлове приміщення і вказуються у договорі. Відповідно, вони не беруть участь у вирішенні питань, пов'язаних із користуванням житловим приміщенням (ч. 2 ст. 680 ЦК).

Істотними умовами договору найму комерційного наймужитлового приміщення слід визнати, предмет та, за загальним правилом, ціну, тобто розмір плати за найм.

Умова про предмет вважається узгодженим, якщо визначено об'єкт найму. Ним визнається ізольоване житлове приміщення, придатне для постійного проживання – квартира, житловий будинок, їх частини (п. 1 ст. 673 ЦК). Вони є індивідуально-визначеними, тому в договорі повинні бути утримані всі необхідні для індивідуалізації житлового приміщення дані. Відсутність можливості визначити, про передачу якого саме житлового приміщення йдеться, тягне за собою визнання договору найму житлового приміщення ув'язненим.

Приміщення, яке передається за договором комерційного найму, має бути придатним для постійного проживання. Не може бути передана тимчасова будівля або будівля, призначена для сезонного проживання (наприклад, дачний будинок, готельний номер).

Придатність для проживання означає відповідність житлового приміщення санітарним та технічним нормам. Вона визначається з урахуванням фізичного зношування, пошкоджень несучих конструкцій, недоліків внутрішнього планування. Непридатними для постійного проживання, наприклад, визнаються житлові кам'яниці з фізичним зносом понад 70% та дерев'яні будинки - понад 65%. Порядок визнання житлових приміщень непридатними до проживання встановлюється Урядом РФ.

Розмір житлового приміщення, що надається за договором комерційного найму, прямо законодавцем не обмежений. Звісно ж, що норма загальної площі житлового приміщення має дотримуватися як при вселенні нових мешканців, а й під час укладання договору комерційного найму.

Істотною вважається умова про ціну (розмір плати за найм житлового приміщення).Виняток - розмір плати за наймання житлових приміщень державного та муніципального житлового фонду. Він встановлюється органами місцевого самоврядування, а суб'єктах РФ - містах федерального значення Москві та Санкт-Петербурзі - органом державної владивідповідного суб'єкта РФ у порядку, що визначається Урядом РФ (ч. 3 ст. 156 ЖК).

Питання про суттєвість ціни для договору найму житлового приміщення дискусійне. М.І. Брагінський вважає, що ціна не повинна розглядатися як суттєва умова і за відсутності в договорі найму відповідної умови, слід керуватися п. 3 ст. 424 ЦК. Однак застосування цього пункту до договору найму житлового приміщення як індивідуально-визначеного об'єкта не є можливим. За аналогією з орендою будівель та споруд (п. 1 ст. 654 ЦК). Тому для усунення різночитань у цьому питанні слід чіткіше врегулювати його законодавчо.

Ціна у договорі найму житлового приміщення визначається за згодою сторін(П. 1 ст. 682 ЦК). Цивільний кодекс припускає встановлення у законодавстві максимального розміру плати за житлове приміщення.

Структура платежів наймачів, які проживають у будинках, що належать до житлового фонду, незалежно від форми власності, включає плату за утримання, за поточний та капітальний ремонт житлового фонду та власне за найм житла.

Розмір плати за користування, утримання та ремонт житлового приміщення для наймачів за договорами найму житлових приміщень державного або муніципального житлового фонду визначається виходячи із загальної площі житлового приміщення (при наданні в оренду кімнат у гуртожитках - виходячи з площі цих кімнат). Розмір плати за користування житловим приміщенням (плати за наймання) державного або муніципального житлового фонду встановлюється залежно від якості, благоустрою житлового приміщення та розташування будинку (ч.ч. 2,4 ст. 156 ЖК).

Одностороння зміна розміру плати за житлове приміщення не допускається, за винятком випадків, передбачених законом чи договором (п. 2 ст. 682 ЦК). До винятків можна віднести зміна в односторонньому порядку розміру плати за наймання житлових приміщень державного муніципального житлового фонду відповідними органами виконавчої влади.

Наймач зобов'язаний вносити плату за житлове приміщення щомісяця, пізніше 10 числа місяця, наступного за прожитим. Для договору найму комерційного житлового приміщення ця норма диспозитивна (п. 3 ст. 682 ЦК).

Плата за житлове приміщення вноситься зазвичай у грошовій формі, проте за згодою сторін можливі й інші форми оплати, крім найму приміщення з державного та муніципального житлового фонду. Наприклад, практично часто житлове приміщення здається в оренду під умовою, що наймач рахунок найманої плати зробить капітальний ремонт.

Несуттєвою, але звичайно вказаною в угоді умовою є термін. Договір найму житлового приміщення укладається на період, що не перевищує п'яти років. Якщо термін не визначено, договір вважається укладеним п'ять років (п. 1 ст. 683 ДК).

Права та обов'язки сторін договору найму житлового приміщенняносять взаємний характер. Наймодавець за договором найму житлового приміщення зобов'язаний передати наймачу вказане у договорі житлове приміщення. Виконання цього зобов'язання буде належним за дотримання двох умов (п. 1 ст. 676 ЦК): приміщення має бути вільним, тобто в ньому на момент передачі не повинні знаходитися постійно або тимчасово інші особи; приміщення має бути у стані, придатному для проживання.

До обов'язків наймодавця входить також належна експлуатація житлового будинку, в якому знаходиться здане найм житлове приміщення, та надання або забезпечення надання наймачу за плату необхідних комунальних послуг, ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходяться у житловому приміщенні (п. 2 ст.676 ЦК).

До обов'язків наймодавця відноситься також проведення капітального ремонту зданого оренди житлового приміщення. Цей обов'язок може бути за згодою сторін покладено на наймача (п. 2 ст. 681 ЦК). Порядок та терміни проведення капітального ремонту можуть встановлюватись договором. При цьому повинні враховуватись вимоги технічних норм та правил.

Проведення капітального ремонту може бути пов'язане з переобладнанням житлового будинку, в якому знаходиться здане в оренду приміщення. З метою захисту інтересів наймача є правило: якщо переобладнання житлового будинку суттєво змінює умови користування житловим приміщенням, воно може бути здійснено лише за згодою наймача (п. 3 ст. 681 ЦК). Зміни, що не мають суттєвого характеру, дозволено проводити без такого схвалення. Переобладнання вважається одним із видів перебудови житлових приміщень і має здійснюватися відповідно до правил, встановлених гол. 4 ЖК

Договір найму житлового приміщення не зобов'язує наймодавця забезпечити наймача житлом на час капітального ремонту. Тому при необхідності ремонту, що вимагає виселення наймача, договір припиняється. Якщо наймодавець знав про цю необхідність, проте, уклавши договір найму житлового приміщення, він зобов'язаний відшкодувати наймачеві заподіяні достроковим припиненням договору збитки, виходячи із загальних положень гол. 25 ЦК про відповідальність за невиконання чи неналежне виконання зобов'язань.

Слід зазначити, що відсутність норми, яка зобов'язує наймодавця надати інше житлове приміщення на час капітального ремонту, не виключає можливості включити цей пункт до договору найму житлового приміщення.

Основними правами наймодавця у договорі найму житлового приміщення слід визнати право вимагати від наймача плати за наймання, а також повернення житлового приміщення при припиненні договору в належному стані з урахуванням нормального зносу або у зумовленому договором договорі. Хоча останнє не закріплено в гол. 35 ЦК, воно випливає із суті відносин найму.

Наймач житлового приміщення у договорі комерційного найму зобов'язаний використати житлове приміщення відповідно до його призначення - тільки для проживання. Ця вимога вступає у певну суперечність із ч. 2 ст. 17 ЖК, що допускає використання житлового приміщення для професійної чи індивідуальної підприємницької діяльності, якщо це не порушує прав та законних інтересів інших громадян, а також вимог, яким має відповідати житлове приміщення. Частина 2 ст. 17 ЖК поширюється на будь-яких осіб, які мешкають у житловому приміщенні на законних підставах. Таким чином, інші способи використання можливі лише у разі проживання особи у житловому приміщенні.

Звісно ж, що з договору комерційного найму слід було поруч із проживанням дозволити використовувати житлове приміщення у інших цілях, допустимих законом, лише за погодженням з наймодавцем, як і передбачено окремих нормативних актах (п. 7 ст. 21 ФЗ від 31 травня 2002 р.). № 63-ФЗ «Про адвокатську діяльність та адвокатуру в Російської Федерації»).

Наймач житлового приміщення зобов'язаний забезпечувати його збереження та підтримувати у належному стані (ч. 1 ст. 678 ЦК). З останнім тісно пов'язаний обов'язок проводити поточний ремонт житлового приміщення (п. 1 ст. 681 ЦК). Ця норма диспозитивна, отже, поточний ремонт може проводитися наймодавцем. Поточний ремонт полягає у проведенні планово-попереджувальних робіт із збереження конструкцій, оздобленні приміщень, що запобігають передчасному їх зносу, робіт з усунення дрібних пошкоджень та несправностей, що виникають у процесі експлуатації житла фонду, а також у забезпеченні безпеки та комфорту проживання (наприклад, фарбування стель, обклеювання стін шпалерами, ремонт покриттів підлог тощо)

Наймач зобов'язаний сплачувати за житлове приміщення у розмірі, порядку та строки, передбачені договором (ч. 3 ст. 678 ЦК). Якщо у договорі найму житлового приміщення порядок та строки внесення плати за наймання не зазначені, вони визначаються відповідно до житлового законодавства (ст. 155 ЖК). За загальним правилом наймач також оплачує комунальні послуги. Однак це правило має диспозитивний характер (ч. 3 ст. 678 ЦК).

Наймач може за згодою наймодавця здати житлове приміщення у найм(Ст. 685 ЦК). При цьому відповідальним перед наймодавцем за договором найму залишається наймач.

Договір піднайму житлового приміщення може бути укладений за умови дотримання норми загальної площі на одну особу. Цей договір оплатний. Період його дії не може перевищувати терміну договору найму жилого приміщення. У разі дострокового припинення останнього одночасно з ним припиняється договір піднайму. На договір піднайму не поширюється правило про право наймача укласти договір на новий термін (п. 2 ст. 685 ЦК). Це положення пояснюється тим, що договір найму укладається насамперед для власного проживання. Відповідно, здавання у найм не може бути основною метою укладання договору найму житлового приміщення, для цього є договір оренди.

Договір наймилого приміщення, як зазначалося, укладається терміном трохи більше п'яти років, проте, закінчення терміну тягне у себе автоматично його припинення. Відповідно до ст. 684 ЦК не пізніше, ніж за три місяці до закінчення терміну договору наймодавець повинен запропонувати наймачу укласти договір на тих самих або інших умовах або попередити його про відмову продовжити договір, оскільки не хоче здавати приміщення. Якщо жодна із сторін не висловила свого наміру до закінчення терміну, договір вважається продовженим на тих самих умовах і на той самий термін. Якщо наймодавець відмовився продовжити угоду, але протягом року з дня закінчення терміну договору найму житлового приміщення уклав новий договір з іншою особою, наймач має право вимагати визнання цієї угоди недійсною та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою відновити з ним договір (ст. 684 ЦК) ).

У період дії договір може бути змінений на підставах, передбачених гол. 29 ЦК. Зміна договору найму житлового приміщення, крім короткострокового найму, відбувається у інших випадках, передбачених гол. 35 ЦК.

Договір змінюється і при заміні наймача, яка можлива на вимогу наймача та інших громадян, які постійно з ним проживають, за згодою наймодавця (п. 1 ст. 688 ЦК). Наймач може бути замінений одним із повнолітніх громадян, які постійно проживають у житловому приміщенні.

У разі смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення договір продовжує діяти на тих самих умовах, а наймачем стає один із громадян, які постійно проживають із колишнім наймачем, за спільною згодою між ними. Якщо консенсусу не досягнуто, всі, хто постійно проживає в житловому приміщенні, стають співнаймачами (п. 2 ст. 686 ЦК). Згоди наймодавця при цьому не потрібна.

Розірвання договору найму житлового приміщенняможливо за згодою сторін, а передбачених законом випадках - на вимогу однієї з них.

Наймач житлового приміщення має право за згодою інших громадян, які постійно проживають у житловому приміщенні, у будь-який час розірвати договір найму, письмово попередивши наймодавця за три місяці. За ініціативою наймача договір найму житлового приміщення розривається без звернення до суду.

За заявою наймодавця договір може бути розірваний у судовому порядку лише за наявності передбачених п. 2 ст. 687 ЦК підстав (неоплата житла, його руйнування або псування).

За рішенням суду наймачеві може бути надано строк не більше року, щоб усунути порушення, які стали підставою для розірвання договору. Це не обов'язок, а право суду. Подібне питання вирішується з урахуванням усіх обставин справи. Зокрема, беруться до уваги причини, з яких допущено порушення. Наприклад, термін для погашення заборгованості може бути наданий у разі, коли оплата не внесена через затримку заробітної плати, тривалу хворобу та ін.

Якщо протягом визначеного судом строку наймач не усуне допущених порушень або не вживе всіх необхідних заходів для цього, суд із повторного звернення наймодавця розриває договір. При цьому, на прохання наймача, суд може відстрочити виконання свого рішення на строк не більше року.

Законодавець передбачає можливість у певних випадках вимагати розірвання договору комерційного найму будь-якої із сторін. Відповідно до п. 3 ст. 687 ЦК угода може бути розірвана у судовому порядку на вимогу будь-якої із сторін, якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, перебуває в аварійному стані, а також в інших випадках, передбачених житловим законодавством. Наприклад, якщо будинок, в якому знаходиться житлове приміщення, підлягає знесенню (ст. 85 ЖК) або переобладнанню на нежитловий. Таким чином, повинні виникнути обставини, що перешкоджають користуванню житловим приміщенням або спричиняють суттєве погіршення умов користування, за відсутності при цьому порушень з боку учасників договору.

При цьому, виходячи з пріоритету захисту прав наймача, суд надає наймачеві строк не більше року для усунення ним порушень, що стали підставою для розірвання договору найму житлового приміщення. Якщо протягом визначеного судом строку наймач не усуне допущених порушень або не вживе всіх необхідних заходів для їх усунення, суд на повторне звернення наймодавця приймає рішення про розірвання договору комерційного найму житлового приміщення. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення терміном трохи більше року (ст. 687 ДК).

Наймодавець повинен спочатку попередити наймача необхідність усунення даних порушень і якщо, незважаючи на попередження, порушення не усуваються, то наймодавець має право в судовому порядку розірвати договір (п. 4 ст. 687 ЦК).

«Інше житлове приміщення» відрізняється від упорядкованого тим, що воно не обов'язково має бути упорядкованим стосовно умов населеного пункту. Воно повинне відповідно до ч. 2 ст. 15 ЖК бути придатним для постійного проживання громадян (відповідати встановленим санітарним та технічним нормам). Житлова площа такого житлового приміщення має становити не менше ніж 6 кв. м. Крім того, це приміщення може бути розташоване за межами населеного пункту, де проживав наймач. «Інші житлові приміщення» надаються при виселенні через невнесення без поважних причин плати за житлове приміщення та комунальні послуги протягом понад 6 місяців.

Договір найму житлового приміщення - цивільно-правовий договір, за яким одна сторона - власник житлового приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання в ньому.

Юридичним особам житлове приміщення для проживання громадян може бути надано у володіння та (або) користування на основі договору оренди або іншого договору. У державному чи муніципальному житловому фонді соціального використання житлові приміщення надаються громадянам за договором найму житлового приміщення. Великий юридичний словник/Под ред. А Я. Сухарєва, В.Д. Зорькіна, В.Є. Крутських. - М: ІНФРА-М, 1998.

Одна з найпоширеніших практично форм реалізації громадянами РФ права на житло в сучасних умовах, є форма шляхом надання житлових приміщень у будинках державного та муніципального житлового фондів соціального використання на умовах договору найму соціального в межах норми житлової площі, а також шляхом надання житлових приміщень на умовах договору комерційного найму.

Поняття «договір найму житлового приміщення» введено ст. 672 ЦК. Раніше відповідно до житлового законодавства Російської Федерації заселення житлового фонду соціального використання здійснювалося на умовах договору найму житлового приміщення (ст. 1, 12 Основ федеральної житлової політики, ст. 51 ЖК), а користування житловими приміщеннями на комерційних засадах у будинках державного, муніципального та приватного житлових фондів оформлялося договором оренди, для укладання якого громадянину не потрібно було потребувати поліпшення житлових умов.

Цивільний кодекс РФ вніс ряд істотних змін регулювання житлових відносин, пов'язаних з наймом житлових приміщень. Зазначеному договору в ЦК присвячена окрема глава, звана «Наймання житлового приміщення» (гл. 35 ЦК України).

У житловому законодавстві Житловий кодекс РРФСР, та інших. також йдеться про договір найму житлового приміщення, проте йдеться про «договорі найму житлового приміщення», який регулюється житловим законодавством. ЦК, чітко відділивши соціальне наймання житлового приміщення від комерційного найму житлового приміщення, вказує, що відносини щодо соціального найму житлових приміщень регулюються, згідно з п. 3 ст. 672 ЦК, переважно житловим законодавством і лише деякими нормами ЦК (вони перераховані у п. 3 ст. 672 ЦК).

Поняття «договору комерційного найму житлового приміщення» здебільшого використовується в юридичній літературі та законодавстві РФ. Проте, назва цього договору, у якому переважає комерційна складова, тобто. вилучення доходу від використання житла, та принижується інша складова - використання житла для проживання громадянина на підставі цивільно-правового договору, видається не безперечним, оскільки в гол. 35 ДК РФ встановлено загальні правила, що стосуються здавання житла в найм, у тому числі у випадках його найму соціального житлового приміщення. З цього можна дійти невтішного висновку, як і останній повинен мати комерційну спрямованість, що відповідає дійсності.

Крім двох (комерційного та соціального) договорів найму житлового приміщення, в юридичній літературі виділяються також найм житлового приміщення в будинку житлового або житлово-будівельного кооперативу та найм службового житлового приміщення та гуртожитку.

Вважаю, що найбільший інтерес мають представляти саме ці два договори (комерційний та соціальний) житлового приміщення, оскільки про них говорить громадянське та житлове законодавство, Інші можна вважати похідними від них.

Види договору найму житлового приміщення

Повторюся, що законодавство останніх років розділило зобов'язання, що виникають із найму житлового приміщення, головним чином, на договори найму соціального та комерційного найму.

У статті 671 ДК РФ міститься загальне поняття договору найму житлового приміщення, визначено його сторони та умови. Вважається, що договір найму житлового приміщення є різновидом договору оренди. Тому загальні положення про оренду ст. (606-625 ЦК України) можуть субсидіарно застосовуватися до відносин за договором житлового найму, якщо норми глави 35 ЦК не включають спеціального регулювання або якщо неможливість такого застосування не випливає із суті житлових правовідносин.

Поряд із договором найму житлового приміщення у ст. 672 ЦК виділено особливий договір найму соціальногожитлового приміщення, визначено його ознаки та сферу застосування. Законодавча характеристика договору як найму соціального підкреслює його відмінність від приватного, або, як його ще називають, комерційного найму житлового приміщення, правової регламентації якого присвячена в цілому глава 35 Цивільного кодексу, і вказує на публічно-правову природу аналізованого інституту, який не вписується в класичні , приватно-правові категорії цивільного права.

Договір найму житлового приміщення - це угода, згідно з якою наймодавець надає в користування наймачу та членам його сім'ї придатне для постійного проживання житлове приміщення в житловому фонді соціального використання, як правило, у вигляді окремої квартири, в межах норми житлової площі або зберігає за наймачем право проживання за договором найму у житловому приміщенні незалежно від його площі, а наймач зобов'язується використовувати це житлове приміщення за призначенням, своєчасно вносити плату за користування ним та за комунальні послуги(Ст. 1 Основ федеральної житлової політики; ст. 671 ДК РФ).

З наведеного визначення договору найму соціального житлового приміщення випливає, що за цим договором проживають в даний час і ті, хто ще до набрання чинності другою частиною ЦК (тобто до 1 січня 1996 р.) користувалися житловими приміщеннями за договором найму в будинках державного та муніципального житлового фондів незалежно від площі житлового приміщення.

Договір найму житлового приміщення, а саме: соціальний договір, не є нововведенням у житлових правовідносинах. Це термін вже вживався з ЦК РРФСР 1964 р. у розділі «Наймання житлового приміщення». Але основні його параметри визначалися ще діючим ЖК РРФСР 1984 р.

Новий Цивільний Кодекс РФ містить норм, детально регулюючих правовідносини у сфері найму житла, віддаючи пріоритет нормам чинного житлового законодавства. Ст. 672 ЦК визначає, що договір найму житлового приміщення укладається на підставах, на умовах і в порядку, передбачених житловим законодавством.

Виникнення правовідносин найму передує видача адміністративного акта - ордера, який юридично закріплює право громадянина надання йому житлового приміщення і зобов'язує наймодавця укласти з ним договір найму соціального.

Житлові приміщення за договором соціального найму надаються безкоштовно громадянам, які потребують поліпшення житлових умов і відносяться колу осіб, які мають відповідно до законодавства Російської Федерації отримати житло в державному або муніципальному фонді соціального використання.

Так було в п. 3 ст. 40 Конституції Російської Федерації встановлено, що малозабезпеченим, іншим зазначеним у законі громадянам, які потребують житло, воно надається безкоштовно або за доступну плату з державних, муніципальних та інших житлових фондів відповідно до встановлених законом норм. У ст. 9 Закону про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації перераховані особи, за якими зберігається право отримати житлові приміщення в будинках державного та муніципального житлового фондів на умовах договору найму без оплати їх будівельної вартості: інваліди ВВВ та прирівняні до них в установленому порядку особи, інваліди праці, інваліди з дитинства, ветерани війни, сім'ї загиблих при виконанні державних обов'язків, сім'ї з доходами нижчими від офіційно встановленого прожиткового мінімуму, які потребують поліпшення житлових умов. Законодавством РФ і суб'єктів РФ декларація про отримання житлових приміщень за договором найму може бути надано й іншим категоріям громадян В даний час до них належать військовослужбовці, співробітники органів внутрішніх справ, судді та прокурорські працівники, громадяни, які зазнали впливу радіації внаслідок катастрофи на Чорнобильській АЕС, Герої Російської Фелерації, Герої Радянського Союзу та повні кавалери ордена Слави, а також деякі інші категорії громадян, багато з яких одночасно мають право і на житлові пільги різного характеру.

У РФ передбачається надалі зберегти практику безкоштовного надання житла в муніципальному та державному житловому фондах перерахованим категоріями громадян Основні напрямки нового етапу реалізації державної цільової програми «Житло» п. 28. . 1996. № 14. Ст. 1431. Програма соціальних реформ у РФ на період 1996-2000 рр.., Затверджена постановою Уряду РФ від 26.02.1997 р. № 222. Розділ Х «Реформи в галузях соціальної сфери», підрозділ «Житлова сфера» // Відомості Верховної. 1997. № 10. Ст. 1173., хоча в складній ситуації подолання в країні фінансового та економічної кризидержавну програму будівництва житла значно скорочено, обсяги введення його в експлуатацію скоротилися, у зв'язку з чим черга на отримання житла з фонду соціального використання збільшилася. Разом з тим збереження практики надання житла за договором найму соціального в силу різних причин, включаючи необхідність надання особливих державних гарантій соціального забезпечення окремим категоріям громадян, продовжує залишатися об'єктивно необхідним.

Необхідною умовою для отримання житла за договором найму соціального є потреба громадянина в поліпшенні житлових умов. Підстави визнання громадян потребують поліпшення житлових умов передбачені ЖК (ст. 29), Прикладними правилами обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, та надання житлових приміщень у РРФСР, затвердженими постановою Ради Міністрів РРФСР від 31.07.1984 р. № 33 змінами та доповненнями), а також житловим законодавством суб'єктів РФ. Наприклад, Положення про порядок поліпшення житлових умов громадян у Москві.

Порядок та умови надання житлових приміщень за договором найму соціального громадян, які потребують поліпшення житлових умов, виходячи з вимог федерального законодавства, визначаються органами державної влади суб'єктів РФ у відповідних нормативних актах.

При цьому в юридичній літературі як основні передумови виникнення житлових правовідносин за договором найму соціального виділяються крім потреби громадянина в поліпшенні житлових умов, а також постійне проживання в даному населеному пункті, розмір доходів на одну особу або віднесення законом громадянина до осіб, які мають право на безоплатне отримання житла.

Житлові приміщення за договором найму надаються громадянам у безстрокове користування, як правило, у вигляді окремої квартири на сім'ю відповідно до встановленої норми. Мінімальний обсяг надання житлових приміщень за договором найму встановлюються суб'єктами РФ залежно від досягнутого рівня житлової забезпеченості, складу сім'ї, застосовуваних типів житлових приміщень у будинках житлового фонду соціального використання та інших чинників.

Незважаючи на очевидний згаданий безстроковий характер договору найму житлового приміщення, доводиться зазначити, що в жодному з основних законодавчих актів у житловій сфері на це немає прямих вказівок (ст. 672 ЦК України, ст. 51 ЖК РРФСР, ст. 1 Закону РФ від 24.12.1992 р. «Про основи федеральної житлової політики»).

Договір найму соціального житлового приміщення в будинках державного та муніципального житлових фондів соціального використання укладається в письмовій формі на підставі виданого громадянину ордера на вселення в конкретне житлове приміщення між наймодавцем - державним або муніципальним підприємством, органом місцевого самоврядування (ст. 674 ГК РФ, ст. 51). ЖК, ст.14 Основ федеральної житлової політики) та наймачем - громадянином, на ім'я якого видано ордер. У договорі визначаються правничий та обов'язки сторін.

Правило ст. 674 ДК РФ поширюється і договір соціального найму житлового приміщення (ст. 672 п. 3 ДК РФ), воно імперативно, проте недотримання письмової форми договору найму не тягне у себе недійсності договору, але позбавляє боку права у разі суперечки посилатися свідченнями свідків на підтвердження договору та його умов (п. 1 ст. 162 ДК РФ).

Приблизна форма договору найму соціального житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду була наведена, зокрема в наказі Мінбуду РФ від 20 серпня 1996 р. № 17-113. Проте протягом усього часу дії ЖК РРФРС 1984 письмова форма договору соціального найму так і не набула поширення на практиці. Письмову форму договору, як і раніше, замінює ордер, який де-факто надає громадянину право користування житловим приміщенням.

Слід підкреслити, що в самому ордері і відповідно до договору найму соціального також вказуються члени сім'ї наймача, які проживають (мають намір проживати) спільно з ним. Члени сім'ї наймача користуються нарівні з наймачем усіма правами та несуть усі обов'язки, що випливають із договору найму житлового приміщення (п. 2 ст. 672 ЦК, п. 1 ст. 53 ЖК). При цьому повнолітні члени сім'ї наймача за зобов'язаннями, що випливають із зазначеного договору. До членів сім'ї наймача належать чоловік наймача, їхні діти та батьки. Інші родичі, непрацездатні утриманці, а у виняткових випадках та інші особи можуть бути визнані членами сім'ї наймача, якщо вони проживають спільно з наймачем та ведуть із ним спільне господарство (ч. 2 ст. 53 ЖК).

Не можна не визнати, що зміст договору найму соціального визначається, по суті, не угодою сторін, а обов'язковими нормами і правилами. Це стосується і норм надання житлової площі, і нормативів квартплати та плати за комунальні послуги, та соціальної норми загальної площі житла для надання громадянами компенсацій (субсидій) у житлово-комунальній сфері. Вільне волевиявлення сторін у договорі найму вкрай обмежене.

Наймодавцем в договорі найму соціального виступає організація, заснована на праві державної або муніципальної власності і уповноважена представляти інтереси держави або органу місцевого самоврядування в житловій сфері. Участь у договорі власника житла проявляється опосередковано – через участь відповідної житлово-експлуатаційної організації.

Наймодавець (орган місцевого самоврядування (МСУ) та муніципальні організації - щодо муніципального житлового фонду, державні організації - щодо державного житлового фонду) зобов'язується надати у користування наймачу та членам його сім'ї житлове приміщення, придатне для постійного проживання, проводити капітальний ремонт, забезпечувати роботу санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться у будинку, а також у квартирі наймача. У свою чергу, наймач зобов'язується: використовувати житлове приміщення відповідно до його призначення, забезпечувати його збереження, проводити поточний ремонт, дотримуватися правил користування житловими приміщеннями, утримання житлового будинку та прибудинкової території, усувати за свій рахунок пошкодження житлового приміщення, а також ремонтувати або замінювати пошкоджене санітарно-технічне та інше обладнання, якщо такі ушкодження сталися з вини наймача, своєчасно вносити квартирну плату та сплачувати за комунальні послуги.

Наймач житлового приміщення вправі за згодою наймодавця та повнолітніх членів сім'ї здати частину займаного приміщення у найм, змінити договір найму соціального, а також провести обмін займаного житлового приміщення (ст. 678, 680-681 ЦК, ст. 67, 85 ЖК). Крім того, наймач житлового приміщення за договором найму соціального і члени його сім'ї можуть стати власниками займаного житлового приміщення, приватизувавши його (ст. 54 ЖК, Закон про приватизацію житлового фонду в РФ).

Договір найму житла може бути розірваний на вимогу наймодавця лише з підстав, зазначених у законі, і лише в судовому порядку, як правило, з наданням наймачу іншого житлового приміщення (ст. 89-90 ЖК), подібне положення відносять до найважливішої гарантії права громадян на житло. Таким чином, зміст правовідносин, що виникають у зв'язку з наданням громадянам житлових приміщень за договором найму соціального, дозволяє зробити висновок про те, що право на житлове приміщення за договором найму соціального виникає зі складного юридичного складу, елементами якого є: попередня постановка на облік громадянина якість потребує поліпшення житлових умов за рахунок житлового фонду соціального користування; рішення компетентного органу про надання громадянину конкретного житлового приміщення, видача ордера на це приміщення, укладання на підставі ордера договору найму житлового приміщення.

Безстроковий характер договору найму соціального (який вже згадувався вище) не слід плутати з укладенням договору на невизначений термін. Йдеться про довічний соціальний найм житлової площі наймачем та членами його сім'ї. Цивільне законодавство Росії знає лише один аналог довічної дії договору: договір довічної ренти (ст. 596 ЦК України).

У публічно-правової регламентації договору найму розкривається ще одна його характерна риса: соціальний захист наймача та членів його сім'ї, які проживають у будинках державного та муніципального житлового фонду. Повторюся, згідно із законом наймачем житлового приміщення за договором найму соціального визнається тільки дієздатне фізична особа. На момент видачі ордера ця особа повинна належати до категорії громадян, які потребують надання житлового приміщення з житлового фонду соціального використання, відповідно до переліків, що визначаються суб'єктами РФ. Таке саме становище наймачів займають громадяни, які уклали договір найму житлового приміщення до прийняття ЦК РФ.

Договір комерційного найму житлового приміщення . До набрання чинності частиною другою ЦК відповідно до ст. 1 Основ федеральної житлової політики цей договір називався договором оренди. Відповідно до ст. 17 Основ федеральної житлової політики частки державного та муніципального житлових фондів, що надаються за договором комерційного найму, визначаються Урядом РФ та органами державного управління суб'єктів РФ. Найбільше договір комерційного найму житлового приміщення поширений у приватному житловому фонді. У перспективі він широко застосовуватиметься також у державному та муніципальному житлових фондах комерційного використання.

Порядок, умови укладання, форма договору комерційного найму, правничий та обов'язки сторін, розірвання договору регламентуються гол. 35 ЦК України. На відміну від договору найму соціального договір комерційного найму житлового приміщення не вимагає адміністративних передумов, а саме: дотримання черговості в наданні житла, норми житлової площі, попереднє рішення органів місцевого самоврядування і т.п. У договорі комерційного найму все визначається угодою сторін, а ними є наймодавець (власник або власник житлового приміщення, яким може бути як юридична особа, так і фізична особа) та наймач, який має намір взяти дане житлове приміщення у тимчасове володіння чи користування.

Договір комерційного найму житлового приміщення - це угода, в силу якої одна сторона - власник житлового приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та використання для проживання в ньому.(Ст. 671 ЦК).

Наймодавцем у договорі комерційного найму житлового приміщення є власник житлового приміщення (громадянин, юридична особа, держава, суб'єкти РФ, муніципальні освіти) або уповноважена ним особа (наприклад, державні чи муніципальні унітарні підприємства). Наймачем житлового приміщення за договором комерційного найму може бути лише громадянин (п. 1 ст. 677 ЦК). Поряд із наймачем право користування житловим приміщенням за договором комерційного найму мають громадяни, які постійно проживають з ним (п. 2 ст. 677 ЦК). Серед них можуть бути як члени сім'ї наймача, так і інші особи, які не належать до сім'ї наймача. У договорі комерційного найму житлового приміщення мають бути зазначені громадяни, які постійно проживають у житловому приміщенні разом із наймачем. Якщо у договорі відсутні такі вказівки, то вселення інших громадян у житлове приміщення як постійно проживаючих з наймачем може бути здійснено за згодою наймодавця, наймача та громадян, які постійно проживають із наймачем. При вселенні в житлове приміщення неповнолітніх дітей такої згоди не потрібно (п. 2 ст. 677, 679 ЦК).

В основі договору комерційного найму житлового приміщення - добровільна угода сторін за всіма істотними умовами, і цією рисою він відрізняється від договору соціального найму, в основі якого - складні юридичний склад (необхідність поліпшення житлових умов, постановка на облік, отримання ордера на житлове приміщення, укладання договору виходячи з ордера).

Предметом (об'єктом) договору найму комерційного житлового приміщення може бути ізольоване житлове приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку). У багатоквартирному будинку наймач житлового приміщення за договором комерційного найму поряд із користуванням житловим приміщенням має право також користуватися загальними приміщеннями будинку та обладнанням за межами квартири (п. 2 ст. 673 ЦК).

Розмір житлового приміщення, наданого за договором комерційного найму, не обмежується (ст. 1 Основ федеральної житлової політики) на відміну договору найму соціального, де надання житлового приміщення проводиться у межах встановлених норм. Договір комерційного найму житлового приміщення укладається у письмовій формі (ст. 674 ЦК), нотаріального посвідчення договору не потрібно. Відсутність письмової форми договору комерційного найму не тягне за собою його недійсність. Відповідно до ст. 683 ЦК комерційний наймання житлового приміщення є договором терміновим (а соціальні наймання - безстроковий договір) і укладається на строк, що не перевищує п'ять років. За строком дії є два види договору комерційного найму житлового приміщення: а) короткострокове наймання - на строк до одного року; б) довгострокове наймання - на термін від одного року до п'яти років. Якщо сторони терміну дії договору комерційного найму не визначили, то договір вважається укладеним на п'ять років.

З метою гарантії житлових прав наймача та громадян, які постійно з ним проживають, ЦК передбачає переважне право наймача перед іншими особами на укладення договору комерційного найму на новий термін (ст. 684 ЦК). Права та обов'язки сторін у договорі комерційного найму житлового приміщення визначаються угодою сторін, а також нормами ЦК. Стати власником житлового приміщення, одержаного у користування за договором комерційного найму, наймач може шляхом його викупу у власника.

Підстави та порядок розірвання договору комерційного найму передбачені ЦК (ст. 687 ЦК). Причому на вимогу наймодавця цей договір може бути розірвано лише у судовому порядку. У разі розірвання договору комерційного найму житлового приміщення наймач та інші громадяни, які постійно з ним проживають, виселяються з житлового приміщення без надання іншого житлового приміщення (ст. 688 ЦК).

У сучасних умовах конституційне право громадян РФ на житло може забезпечуватися не тільки шляхом надання їм житлових приміщень у будинках державного та муніципального житлових фондів на умовах договору найму соціального в межах норми житлової площі або шляхом надання житла з приватного, державного, муніципального житлових фондів у користування на умовах комерційного найму, а й у інших формах, наприклад: отримання житлового приміщення у будинках житлових кооперативів чи житлово-будівельних кооперативів, придбання чи будівництво житла за власні коштибез обмеження розмірів площ. Більшість із перелічених правових можливостей задоволення потреб громадян у житлі тією чи іншою мірою існувало і раніше. Однак Конституціями СРСР та РРФСР закріплювалася монополія державного та громадського житлових фондів у вирішенні житлових проблем громадян. Розвитку ж індивідуального житлового фонду та житлової кооперації відводилося незначне місце, чому держава зобов'язувалася лише сприяти. Особиста власність громадян на житловий будинок мала обмежений та споживчий характер, а розвиток та закріплення інституту приватної власності на житлові приміщення довгий часне було взагалі.

Комерційний найм - це, по суті, інститут оренди, що склався, щодо фізичних осіб, і надається він не приватником (як зараз), а муніципалітетом. Усередині муніципального фонду, фонду соціального використання відбувається перерозподіл квартир між людьми з різним достатком та на різних умовах.

Але в договорі найму комерційного житла нове законодавство не просто змінює назву одного і того ж договору, а істотно впорядковує цей вид відносин у житловій сфері. Зокрема ДК РФ встановив ряд нових обов'язкових правил, спрямованих, з одного боку, на захист громадян, що користуються житловими приміщеннями (обумовивши обов'язки наймодавця і судовий порядокдозволу спірних питань), а з іншого боку - на захист власників житлових приміщень: відтепер передбачені обов'язки наймача, які несе після закінчення терміну дії договору комерційного найму.

Співвідношення договору комерційного найму житлового приміщення та договору здавання житла в оренду.У житловому законодавстві передбачено здачу житлових приміщень в оренду. Відповідно у випадках відносини між власником житлового фонду (житлового приміщення) - орендодавцем і орендарем (юридичною чи фізичною особою) оформляються договором оренди житлового приміщення. Такий вид житлового договору передбачено ст. 17 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики» та ст. 10, 54.1, 131 та ін. Житлового Кодексу РРФСР. Здавання житла в оренду було передбачено раніше прийнятим житловим законодавством (1991-1992 рр.) у період переходу країни до ринкових відносин. У цей період у законодавстві з'явився новий вид використання житлових приміщень – здавання житла в оренду, і, отже, новий вид договору – договір оренди житлового приміщення, яким передбачалося здавання житла у тимчасове володіння та користування без обмеження його розмірів та за договірну плату. Іншими словами, передбачалося використання житлових приміщень, які перебувають у приватній власності (у будинках державного та муніципального житлового фонду - частини цього житлового фонду) де не в споживчих цілях (за договором найму соціального), а для отримання доходу від здачі житлових приміщень в оренду, то є у комерційних інтересах.

Новий Цивільний кодекс РФ не містить такого поняття "договір оренди житлового приміщення" - ні в гол. 34 «Оренда», ні в гол. 35 «Наймання житлового приміщення». Крім того, у п. 2 ст. 671 ЦК наголошується, що за договором оренди, житлове приміщення надається лише юридичним особам. Якщо аналізувати норми, які у Законі РФ «Про основи федеральної житлової політики», ЖК і ДК, то важливих відмінностей щодо використання житла за договором оренди та договору комерційного найму немає. Тому ми повинні виходити з того, що ЦК «відмовився» від поняття «оренда» стосовно житлового фонду, замінивши його іншим поняттям «договір найму», який включає основні елементи оренди (житло надається у володіння і користування, його розмір не обмежується , договір має терміновий характер, плата за житло встановлюється за згодою сторін тощо). Тобто. в даний час як правова база ми повинні використовувати норми гол. 35 ЦК, що використовуються пріоритетом стосовно норм інших законів, оскільки згідно з п. 2 ст. 3 ЦК ці норми мають відповідати ЦК.

Договір оренди є традиційним у цивільному законодавстві: ДК РРФСР 1964 він називався «договором майнового найму» (гл. 27); пізніше, наприкінці 80-х і на початку 90-х рр., правової базою для договорів оренди майна служили Основи законодавства Союзу РСРта союзних республік про оренду (1989 р.) та Основи цивільного законодавства Союзу РСР та республік (1991 р.), які втратили чинність у зв'язку з введенням у дію частини другої ДК РФ 01.03.1996 р.

В даний час відносини щодо оренди (майнового найму) врегульовані гол. 34 ЦК України. Об'єктом оренди може бути лише індивідуально певні чи неспоживаних речей, зокрема нежитлові будівлі (приміщення).

Тим часом, продовжують діяти відповідні положення житлового законодавства. Поняття договору оренди у житловій сфері дано у ст. 1 Закону РФ "Про основи Федеральної житлової політики", де йдеться про надання в оренду нерухомості, включаючи житлові приміщення. Однак, згадка про оренду житлових приміщень як самостійний договір у житловій сфері вперше з'явилася в ЖК РРФСР (ст.ст. 10, 54.1, 131, 132, 133, 136), зокрема, у ст. 10 зазначається, що громадяни мають право на отримання в установленому порядку житлового приміщення за договором оренди у будинках державного та муніципального житлового фонду. У Законі РФ «Про основи федеральної житлової політики» йдеться про оренду житлових приміщень фізичними особами (громадянами) та юридичними особами. Виходячи із зазначених статей ЖК та призначення житлових приміщень (для проживання громадян), надання юридичним особами житлових приміщень в оренду передбачалося лише для цих цілей. У ст. 17 цього Закону встановлено, що для використання житлового фонду за договорами оренди має виділятись лише певна частка житлових приміщень у будинках державного та муніципального житлового фонду.

Як зазначалося вище цивільне законодавство встановило важливий підхід до укладання договорів оренди на житлові приміщення (говориться лише про оренду житлових приміщень юридичними особами). Т.ч. щодо громадян договір оренди замінено договором найму житлових приміщень. Тим часом у житловому законодавстві зберігаються застарілі норми щодо цього питання. У зв'язку з питання оренди житлових приміщень необхідно внести відповідні зміни до чинних актів житлового законодавства (ЖК РРФСР, Закон РФ «Про основи федеральної житлової політики» та ін.).

Наймання житлового приміщення- один із видів орендних відносин. Він має місце коли об'єктом орендних відносин є житлове приміщення. При наймі житлових приміщень, що перебувають у приватній власності, одна із сторін в особі власника житлового приміщення або його представника (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за договором найму за плату у володіння та користування для проживання в ньому. У державному та муніципальному житловому фонді соціального використання житлові приміщення надаються громадянам за договором найму соціального житлового приміщення. Правові аспекти, що виникають за найм житлових приміщень, регламентуються Главою 35 Цивільного кодексу РФ.

Об'єктом наймувиступають житлові приміщення, які становлять житловий фонд.

Залежно від форми власності житловий фонд країни поділяється на

приватний (перебуває у власності громадян та юридичних осіб),

державний (знаходиться у власності РФ та суб'єктів РФ)

муніципальний (перебуває у власності муніципальних утворень).

За цілями використання виділяють

фонд соціального використання (сукупність житлових приміщень, наданих за договорами найму соціального в будинках державного та муніципального житлових фондів),

спеціалізований житловий фонд (сукупність житлових приміщень, наданих за договорами найму спеціалізованого житлового приміщення у будинках державного та муніципального житлових фондів),

індивідуальний житловий фонд (сукупність житлових приміщень у будинках приватного житлового фонду, які використовуються для проживання громадян-власників та членів їх сімей, а також інших громадян на умовах безоплатного користування),

фонд комерційного використання (сукупність житлових приміщень у будинках приватного, державного та муніципального житлових фондів, що використовуються для проживання громадян на умовах відплатного користування та з інших підстав).

Приналежність житлового приміщення до відповідного фонду визначає особливості його правового режиму, зокрема

договірні форми його використання.

договір найму соціального житлового приміщення

договір найму спеціалізованого житлового приміщення, які можуть укладатися лише у державному та муніципальному житловому фондах та регулюються Житловим кодексом,

договір найму (комерційного найму) житлового приміщення, найбільш поширений у приватному житловому фонді та регульований нормами гол. 35 ЦК.

Договір найму житлового приміщення соціального використання

Умовою наданняжитлового приміщення за договором найму соціального муніципального житлового фонду є віднесення громадянина до малозабезпечених за рішенням органу місцевого самоврядування * (74), які потребують і перебувають на черзі за отриманням житла.

Підставою виникнення права користування державною та муніципальною житловою площею виступає юридичний склад - рішення про надання жилого приміщення та договір найму житлового приміщення.

Договір найму житлового приміщення є безстроковим.

Житлове приміщення за договором найму передається наймачу у володіння і користування. Допускається розпорядження житловим приміщенням шляхом обміну, заміни тощо.

Договір найму укладається у письмовій формі. Предметом(об'єктом) договору найму соціального є житлове приміщення, яким може бути житловий будинок (одноквартирний), квартира, частина житлового будинку або квартири, кімната. Житлове приміщення має відповідати низці вимог:

1) бути ізольованим (що передбачає наявність окремого входу);

2) бути нерухомим майном (тобто перебувати у будинку капітального типу);

3) бути придатним для постійного проживання (тобто відповідати встановленим санітарним, технічним та іншим правилам та нормам). Не можуть бути предметом договору найму соціального неізольовані житлові приміщення (західна кімната в квартирі, що складається з суміжних кімнат), а також загальне майно багатоквартирного будинку (горища, підвали і т.д.).

Наймачемза договором найму соціального може виступати тільки громадянин РФ як фізична особа, якщо міжнародним договором РФ не передбачено інше.

На боці наймача можуть виступати сонанімачі.

Наймодавцемза договором найму соціального виступає юридична особа - власник державного (муніципального) житлового фонду або діючі від його імені уповноважені органи або уповноважені особи.

Наймач

Права

1.вселять у займане житлове приміщення інших громадян як членів сім'ї (ст. 70 ЖК).

2.Піднімаємо житлового приміщення (ст. 76-79 ЖК).

4. Право на обмін.

5. Право на заміну житлового приміщення (ст. 81 ЖК).

6. Зміна договору найму житлового приміщення (ст. 82 ЖК).

7.Право на перебудову та перепланування житлового приміщення (ст. 25-29 ЖК).

8. Житловий кодекс зберігає за наймачем та членами його сім'ї їх права на житлове приміщення за тимчасової відсутності (ст. 71).

Обов'язки

Оплата за комунальні послуги.

Проводити поточний ремонт житлового приміщення.

Наймодавець, обов'язки:

1.Здійснення капітального ремонту * (84).

2. Наймодавець зобов'язаний також брати участь у належному утриманні та у ремонті спільного майна у багатоквартирному будинку, нести інші обов'язки, що випливають із зазначеного договору та вимог житлового законодавства.

Відповідальність наймача та наймодавця житлового приміщення.

Винні наймачі та члени їхніх сімей несуть адміністративну, цивільно-правову та житлово-правову відповідальність.

КоАП передбачає, зокрема, відповідальність наймача за псування житлових приміщень, обладнання, самовільне перепланування житлових приміщень у багатоквартирних будинках(Ст. 7.21). Наймодавець, винний у порушенні правил утримання та ремонту житлових будинків, також може бути притягнутий до адміністративної відповідальності (ст. 7.22 КпАП).

Житлово-правова відповідальність наймачів соціального житла - це виселення наймачів із займаних житлових приміщень у разі їхньої винної поведінки.

За порушення зобов'язання щодо внесення плати за житлове приміщення та комунальні послуги встановлено цивільно-правову відповідальність наймача у вигляді неустойки (пені).

Припинення договору відбувається з припинення правий і обов'язків його сторін із взаємному волевиявленню, волевиявленню однієї боку, і навіть внаслідок події, яка залежить від волі його. Розірвання договору є однією з підстав його припинення та допускається з ініціативи будь-якої сторони.

Житловий кодекс вперше виділяє як самостійний різновид договір найму спеціалізованогожитлове приміщення. Спеціалізованіжитлові приміщення призначаються для:

проживання громадян на час роботи, служби, навчання у зв'язку з обранням на виборні посади або призначенням на державну посаду;

тимчасового проживання громадян у зв'язку з капітальним ремонтом чи реконструкцією будинку;

тимчасового проживання громадян у зв'язку із втратою житлового приміщення внаслідок звернення на нього;

проживання громадян, визнаних вимушеними переселенцями та біженцями;

Обов'язковою умовою надання спеціалізованого житла є відсутність у громадянина будь-якого іншого житлового приміщення в даному населеному пункті (ч. 2 ст. 99 ЖК), а не віднесення його до категорії незаможних.

Як і договір найму соціального, зазначений договір укладається тільки в будинках державного та муніципального житлових фондів і вимагає попереднього віднесення житлового приміщення до категорії спеціалізованого за рішенням органу, який управляє відповідним житловим фондом * (86). Укладення договору передує адміністративний акт – рішення про надання конкретного житлового приміщення; його виносить власник житлового фонду (чинний від імені уповноважений орган).

За договором найму спеціалізованого житлового приміщення одна сторона - власник цього приміщення (чинний від його імені орган державної влади або уповноважений орган місцевого самоврядування) або уповноважена ним особа (наймодавець) зобов'язується передати іншій стороні - громадянину (наймачеві) дане житлове приміщення за плату у володіння та користування для тимчасового проживання у ньому (ч. 1 ст. 100 ЖК).

На відміну від договору найму соціального даний договір є терміновим.

Житловий кодекс називає чотири підстави припинення договору найму спеціалізованого жилого приміщення: 1) закінчення строку дії договору; 2) втрата (руйнування) житлового приміщення; 3) смерть самотнього наймача; 4) перехід права власності на службове житлове приміщення чи приміщення у гуртожитку або їх передача у господарське відання чи оперативне управління іншій юридичній особі, яка не є стороною трудового договору з наймачем.

Житлові приміщення, які використовуються їх власниками для проживання громадян на умовах комерційного найму, утворюють житловий фонд комерційного використання, який згідно зі ст. 19 ЖК може перебувати у приватному, а й у державному, й у муніципальному житлових фондах. Наймання житлового приміщення у такому фонді, який отримав у юридичній літературі назву комерційного найму, врегульовано нормами гол. 35 ЦК.

Відповідно до ст. 671 ЦК за договором найму житлового приміщення одна сторона - власник жилого приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання в ньому.

Сторонами договору комерційногонайму є наймодавець та наймач. Наймодавцями за договором комерційного найму можуть виступати як юридичні особи, а й громадяни, а наймачами - лише громадяни.

Договір комерційного найму має низку особливостей:

Він може бути укладений з будь-якою особою

Укладення договору комерційного найму не передує обов'язкове для найму соціального прийняття власником житлового приміщення рішення про надання конкретної житлової площі тій чи іншій особі;

на відміну від договору соціального найму площа житлового приміщення, що надається в комерційний найм, визначається за згодою сторін і не нормується.

комерційний найм укладається терміном до 5 років, зокрема і тоді, коли вказівки терміном у договорі відсутня; можливе короткострокове наймання до одного року.

комерційний наймання - завжди відплатний договір

Договір укладається у письмовій формі, недотримання якої не тягне за собою його недійсності.

Права та обов'язки сторін у договорі найму житлового приміщення аналогічні правам та обов'язкам наймодавця за договором найму соціального. Разом про те інший розподіл обов'язків може передбачатися угодою сторін у конкретному договорі найму.

До обов'язків наймача за таким договором входить забезпечення безпеки житлового приміщення, підтримання його у належному стані, проведення поточного ремонту, своєчасне внесення плати за житлове приміщення та комунальні послуги.

Договір найму житлового приміщення- це договір, за яким власник або уповноважена ним особа (наймодавець) зобов'язується надати наймачу житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання у ньому ( ст.671ЦК України). Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга)" від 26. 01.1996 N 14-ФЗ (ред. від 30. 11.2011) (зі зм. та дод., що набирають чинності з 01. 01.2012)

Наймачем житлового приміщення може бути лише фізична особа. Юридична особаможе отримати житлове приміщення у тимчасове користування для проживання у ньому громадян лише на підставі договору оренди.

Джерела правового регулювання договору найму житлового приміщення:

1) Конституція РФ включає норму про право громадян житло (ст.40).

2) Цивільний кодекс РФ

3) Житловий кодекс РФ.

4) Нормативні акти суб'єктів РФ.

Громадянськеі житлове законодавствопередбачають два основні види договорів найму житлового приміщення:

договір найму соціального;

договір комерційного найму.

Об'єктом договору найму житлового приміщення може бути ізольоване житлове приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок, частина квартири чи житлового будинку). Придатність житлового приміщення для проживання визначається у порядку, передбаченому житловим законодавством.

Усі житлові приміщення, що надаються громадянам, об'єднуються законодавством у поняття " житловий фонд- сукупність всіх житлових приміщень незалежно від форм власності, включаючи житлові будинки, спеціалізовані будинки (гуртожитки, спеціалізовані будинки для самотніх людей похилого віку, інвалідів та ін), квартири, службові житлові приміщення, інші житлові приміщення, придатні для проживання. Закон РФ "Про основи федеральної житлової політики" від 24 грудня 1992 р

Залежно від виду власності житловий фонд, згідно з Конституцією РФ, ЦК РФ, ЖК РФ, можна поділити на: фонд, що перебуває у приватній власності (громадян, юридичних осіб); державний житловий фонд; муніципальний житловий фонд. У цьому кожен житловий фонд має призначення з використання - соціальне чи комерційне. Договір соціального наймуполягає з громадянами, які користуються приміщенням у державному та муніципальному житловому фонді. Договір комерційного наймуможе полягати з тими, хто проживає в будь-якому фонді.

Підстави виникнення житлових відносин:

рішення органу місцевого самоврядування (соціальний найм);

договір (комерційний найм).

Як різновиди одного поняття (договору найму житлового приміщення) названі договори мають певні загальні риси. І той та інший опосередковують відносини щодо надання житлових приміщень у користування за плату. Сторони обох договорах називаються " наймодавець " і " наймач " . У ЦК містяться однакові вимоги до форми цих договорів (ст.674), однаково визначено обов'язки наймача (ст.678) та обов'язки сторін щодо ремонту зданого в найм житлового приміщення (ст.681), однаково регламентується правове становище тимчасових мешканців (ст.680) та у значній частині - наймачів (п.1-3 ст.685).

Разом про те це загальне у тому природі реалізується у законодавстві з принципово різних підставах. Так, договір соціального наймуможе бути укладено тільки на житлове приміщення, що належить до фонду соціального використання, та за наявності у громадянина певних передумов для його укладання: потреба у поліпшенні житлових умов, постійне проживання в даному населеному пункті, стан на обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов, наявність рішення відповідного органу про надання житлового приміщення даному громадянину та його сім'ї відповідно до чинних норм, видача ордера на заняття зазначеного у ньому житлового приміщення.

У договорі найму соціального завжди бере участь (прямо або опосередковано) публічний власник (держава або муніципальне утворення), а предметом відносин є приміщення житлового фонду соціального призначення.

Соціальному найму житлових приміщеньприсвячені статті розділу ІІІ ЖК РФ. Цей розділ містить два розділи, в яких визначаються підстави та порядок надання житлового приміщення за договором найму соціального, і навіть встановлюються основні правила такого договорі, конкретизують відповідні становища ДК РФ.

Сфера використання договору найму соціальноговизначено у ст. 19 ЖК РФ - це житлові приміщення державного та муніципального житлових фондів соціального використання, призначені для соціально незахищених громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Громадянин може претендувати на отримання житлового приміщення за договором найму соціального, якщо він визнаний:

1) незаможниморганами місцевого самоврядування у порядку, встановленому законом відповідного суб'єкта Російської Федерації;

2) нужденниму наданні житлового приміщення за договором найму соціального.

Іншим категоріям громадян, які не є незаможними, але мають право на отримання житлового приміщення за договором найму соціального, житло надається за рішенням відповідних державних органів (федеральних або регіональних). Категорії громадян та порядок забезпечення їх житлом визначаються федеральним законом, указом Президента РФ, законом суб'єкта РФ (ч.3 ст.49 ЖК РФ). Крім того, згідно ч.4 ст.49 ЖК РФ іншим категоріям громадян, які мають право на житло за договором найму соціального, можуть надаватися житлові приміщення муніципального житлового фонду у випадках і порядку, встановлених названою статтею.

Що стосується договору комерційного найму, то жодної з названих передумов щодо його укладання не потрібно. Тут панує принцип свободи договору, відповідно до якого сторони самі визначають утримання таких найважливіших умов, як термін договору, розмір та порядок внесення плати за житлове приміщення, розподіл обов'язків з ремонту зданого оренди житлового приміщення та ін.

Договір комерційного найму житлового приміщення - це чітко виражена цивільно-правова, підприємницька угода, суть якої визначається комерційним інтересом наймодавця. А договір найму соціального, по суті, являє собою квазідоговір, оскільки його укладення і всі його елементи, права та обов'язки сторін зумовлені законом, іншими правовими та адміністративними актами. Для вільного волевиявлення сторін, що є найбільш характерним для цивільно-правового договору, тут майже не залишається місця. Тому "спорідненість" договорів соціального та комерційного найму досить відносно.

1. За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання у ньому (п. 1 ст. 671 ЦК).

Договір найму житлового приміщення не поділяється на два самостійні види: комерційного найму та найму соціального.

Основи правовогорегулювання відносин найму житлового приміщення закладено у Конституції РФ, ст. 40 якої закріплює право громадян на житло та заборону довільного позбавлення житла.

Правове регулювання договору найму житлового приміщення здійснюється гол. 35 ЦК.

Серед нормативних правових актів, що регулюють житлові відносини, слід виділити Закон РФ від 24 грудня 1992 "Про основи федеральної житлової політики". Він містить принципи реалізації конституційного права громадян РФ на житло в нових соціально-економічних умовах, а також загальні засади правового регулювання житлових відносин при становленні різних форм власності та видів використання нерухомості в житловій сфері.

Договір найму житлового приміщення консенсуальний, двосторонньо зобов'язуючий, відплатний.

Сторонами договору найму житлового приміщення є наймодавець та наймач. Як наймодавецьза договором найму житлового приміщення може виступати власник житлового приміщення або інша особа, наділена законом або власником правом на передачу житлового приміщення в оренду. Наймодавцем може бути будь-який суб'єкт цивільного права з дотриманням загальних вимогпро правоздатність та дієздатність.

Відповідно до п. 1 ст. 677 ЦК наймачемза договором найму житлового приміщення може бути лише громадянин. Юридичним особам житлове приміщення може бути надано у володіння та (або) користування на основі договору оренди або іншого договору, але не договору найму житлового приміщення, оскільки цей договір передбачає конкретну мету передачі житлового приміщення у володіння та користування для проживання в ньому наймача. Юридична особа не може сама проживати у житловому приміщенні, вона може лише передати отримане житлове приміщення у користування громадян (п. 2 ст. 671 ЦК).

Будь-яких особливих вимог щодо дієздатності громадян-наймачів не передбачається. Однак деякі положення ЦК дають підстави вважати, що наймачем у договорі найму житлового приміщення, а також у договорі найму соціального може бути тільки повнолітній громадянин (див., наприклад, п. 1 ст. 686).

Крім наймача в положеннях про договір найму житлового приміщення згадуються громадяни, які постійно проживають разом з ним (ст. 677 ЦК).

Постійно які проживають із наймачем у житловому приміщенні громадяни мають бути зазначені у договорі найму (п. 2 ст. 677 ЦК). Для постійного проживання з наймачем громадяни можуть бути вселені як під час укладання, і у період дії договору найму житлового приміщення. Наймач за договором найму житлового приміщення, укладеним терміном до одного року, набуває право вселяти осіб, що постійно проживають з ним, у період дії договору, якщо це прямо передбачено угодою сторін.

Вселення осіб, що постійно проживають, можливе за наявності сукупності наступних умов:

1) згоду наймодавця;

2) згоду громадян, які постійно проживають з наймачем<*>;

3) дотримання норми житлової площі одну людину.

Наявності перерахованих умов не потрібно при вселенні до наймача неповнолітніх дітей (ст. 679 ЦК).

Громадяни, які постійно проживають спільно з наймачем, не є сторонами договору найму житлового приміщення та перед наймодавцем жодних обов'язків не несуть. Водночас вони мають рівні з наймачем права користування житловим приміщенням.

Законодавство виділяє категорію осіб, які можуть бути вселені за загальною згодою наймача та спільно проживаючих з ним громадян у житлове приміщення терміном не більше шести місяців. Це тимчасові мешканці (ст. 680 ЦК). На відміну від осіб, які постійно проживають з наймачем, вони не набувають самостійного права користування житловим приміщенням (ч. 2 ст. 680 ЦК).

Договір найму житлового приміщення полягає у простій письмовій формі(Ст. 674 ЦК). Її недотримання не тягне за собою недійсності договору. Навіть якщо форма договору недотримана, боку вправі доводити наявність договору з допомогою будь-яких засобів доказування, крім посилання свідчення (п. 1 ст. 162 ДК).