Власники будинків на рублівці. Чому жителі Рублівки часто продають удома? Хто там і чи надовго
Рубльовка як осередок будинків багатих і знаменитих росіян відома далеко за межами Московської області. У "лихі дев'яності" там багато було і налаштовано хвацько - у повній відповідності до тривожного часу. У новому столітті образ Рубльовки змінився, однак і сьогодні його відрізняє крайня еклектичність - там можна зустріти і проекти найкращих світових архітекторів, і відвертий несмак.
Хто там і чи надовго?
На Рубльовці знаходиться 90% найдорожчих будинків Підмосков'я. Згідно з дослідженням компанії Knight Frank, яке проводилося цього літа, більшу частину населення Рубльовки - 63% - становлять зірки шоу-бізнесу. А от політичних діячів, бізнесменів та представників сфери мистецтва серед мешканців Рубльовки набагато менше -23%, 12% та 2% відповідно.
А оскільки гроші представники вітчизняної еліти воліють вкладати на порівняно обмеженій території (довжина Рубльово-Успенського шосе - всього 30 кілометрів), то ціна будиночків уздовж шосе, що гримить на всю країну, за даними компанії Penny Lane Realty, може доходити до 100 мільйонів доларів. Здебільшого середня вартість садиби коливається в діапазоні 1,5-3 мільйони доларів.
Втім, називати будинки на Рубльовці "садибами" можна лише з часткою іронії - це слово традиційно пов'язується з сімейними гніздами, повитими на багато десятиліть, а рублівські будинки, за свідченням ріелторів, змінюють господарів досить часто.
"У будь-якому місці з дзвінким, "дорогим" ім'ям, будь то Жуковка, Барвіха або Миколина гора, міграція досить велика. Кількість охочих туди увійти приблизно дорівнює кількості охочих з тих чи інших причин звідти вийти", - стверджує директор департаменту заміської нерухомості Penny Lane Realty Дмитро Цвєтков. Він розповідає, що в його компанії знають багато прикладів, коли клієнти прибрали будинок, пожили в ньому деякий час, потім продали та купили інший.
"Відсотків 25-30 наших покупців через деякий час купують наступний будинок. Середній інтервал між першою та другою покупкою складає приблизно три-п'ять років. Зараз, наприкінці 2011 року, у нас активно йде "переселення" клієнтів, які уклали свої перші угоди у 2007 -2008. Вторинна покупка робиться більш виважено і усвідомлено і, як правило, багато хто знаходить свій ідеальний будинок, якщо не назавжди, то на вісім-десять років точно", - пояснює Цвєтков.
Архітектура-карикатура
Архітектор бюро Snou Project Григорій Соломін, який проектував об'єкти для Рубльовки, територію вздовж шосе називає свого роду культурно-історичним музеєм. При цьому експонатом у ньому є, за словами Соломіна, своєрідна "архітектура-карикатура".
Архітектор нагадує, що сучасні маєтки з'явилися тут наприкінці XX – на початку XXI століття і ділить історію освоєння Рубльовки на два етапи.
"Спочатку - "лихі дев'яності". Господарів деяких будинків, збудованих у той час, вбили. Це будинки гламурні, пафосні, але досить смішні. Особисто я взагалі сумніваюся, що архітектори щиро вкладали в них свою працю - вони ніби спеціально висміювали побажання клієнтів". "Це якісь нереальні замки, вежі, вираження експресивної фантазії замовників. Хто там побуває, тому все відразу стане зрозумілим", - зазначає Соломін.
Рубльовка XXI століття, за його словами, загалом зберігає той самий образ - "хто на що спроможний", проте серед побудованих за останнє десятиліття будівель зустрічаються й гарні новаторські проекти. При цьому, якщо рублівські клієнти XXI століття вирішували звернутися до архітекторів, щоб побудувати будинок за індивідуальним проектом, шукали вони наймодніших професіоналів з ім'ям.
Так, одну з підмосковних дачок проектувала британський архітектор, лауреат Прітцкерівської премії Заха Хадід. Щоправда, реалізовано цей проект так і не було.
Разом з тим, констатують співрозмовники РІА Новини, творчість архітектора, як правило, хвилює потенційних мешканців Рубльовки набагато меншою мірою, ніж його ім'я, що стало брендом. Молодим архітекторам потрапити на цей ринок взагалі дуже складно.
За зауваженням керуючого директора агентства ексклюзивної нерухомості "Садиба" Наталії Кац, найбільш популярні архітектурні стилі на Рубльовці - це мінімалізм та його похідні (техно, хайтек).
"Зараз особливо модний жорсткий, апріорі спрощений стиль, з великою кількістю скла, бетону, з відкритим простором. Привабливість об'єкта досягається за рахунок дорогих акцентів і оздоблювальних матеріалів. Цінні породи дерева, натуральний камінь - це звичайні матеріали для елітних будинків. Популярний і стиль Френка Ллойда Райта, який вважається творцем так званої органічної архітектури - це чіткі правильні форми, відкриті простори, велика кількість горизонтальних ліній, обробка необробленим деревом і "диким" каменем", - ділиться вона своїми спостереженнями.
Щоб сплатити "зіркові" проектні роботи, каже Соломін, замовнику потрібно не менше 1 мільйона доларів. За такою ціною вони отримують авторські будинки, відомий дизайн. Однак, нарікає архітектор, у результаті на Рубльовці з'являється лише певна псевдоєвропейська архітектура.
"У Європі так не буває, щоб поряд стояли теремок і якийсь модернізм прямокутний. Натомість на цьому етапі розвитку Рубльовки клієнти "зводять" архітекторів - Рубльовка стала полігоном для реалізації як амбіцій замовників, так і задумів архітекторів, які їм було б складно втілити в іншому місці", - зазначає він.
Соломін пояснює, що завдяки зв'язкам замовників із Рубльовки архітектори можуть дозволити собі не витрачати зайві сили на множинні погодження та не обмежувати себе у питанні матеріалів для реалізації проектів.
"Заміська архітектура - це якийсь "тил" для архітекторів у хорошому сенсі слова: немає бюрократичних складнощів і ширші економічні рамки. Узгодження не так багато впливають на кінцевий результат. Багато добрих архітекторів навіть не виходять за рамки заміського проектування", - каже Соломін.
На його думку, на Рубльовці виникли передумови для створення "відокремленої архітектури", яка відрізняється від архітектури оточуючих цю віп-територію районів.
Наступним логічним етапом у цьому напрямі, припускає архітектор, може стати створення власної інфраструктури Рубльовки: адже перший крок уже зроблено – вже зараз тут з'являються торгові комплекси, орієнтовані спеціально на місцевих мешканців. А в перспективі, фантазує він, Рубльовка взагалі перетвориться на місто за містом.
Дивовижне поруч
Розповідаючи про Рубльовку, експерти згадують і про незвичайні вимоги клієнтів, а також про неординарні нововведення. Так, згадує Цвєтков, у селищі "Річковий" на Рубльово-Успенському шосе господар будинку збудував на своїй ділянці гараж площею 700 метрів.
"Власна пристань вже перестала бути екзотикою. Однак власники ділянок з високим берегом нерідко встановлюють ліфт, який спускає їх униз на пристань. Такі ліфти є, наприклад, у Жуківці", - коментує представник Penny Lane Realty.
Наталі Кац запам'ятався будинок з купеллю, викладеною льодом, і будинок з цілим комплексом лазень, де були присутні і фінська сауна, і турецький хамам, і японське офуро.
"З пропозицій можна відзначити будинки з кімнатами для зберігання хутра (спеціально обладнаними холодильними приміщеннями, з певним рівнем вологості та світловим режимом), будинки з олімпійськими басейнами завдовжки 25 метрів. Басейн у такому разі виступає як логічний центр будинку", - додає вона.
Серед своїх
Втім, судячи зі слів представників агентств нерухомості, клієнти на Рубльовці взагалі далекі від того, щоб придивлятися до деталей, менш помітних, ніж дах.
Як зазначає Цвєтков, більшості покупців будинків на Рубльовці подобаються багатосхилі дахи і не подобаються плоскі або односхилі. Приміром, пояснив він, у селищі "Гірки 21" було збудовано проекти з різними дахами - будинки з плоскими дахами продавалися в останню чергу.
"Я б не сказав, що за містом існує якась мода на архітектурні стилі. Усі вдалі архітектурні рішення будинків потрібні незалежно від того, до якого стилю вони належать", - підсумовує свої спостереження експерт.
А Кац наголошує на прагматизмі покупців домоволодінь на Рубльовці: "Покупці звертають увагу на безпеку селища, якість будинку, зручність під'їзду (хоча з транспортною ситуацією на Рубльовці це непросто). Також дуже важливе однорідне соціальне оточення".
Таким чином, резюмує вона, важливіше за все для жителів Рубльовки те, наскільки органічно почуваються вони у своєму будинку і наскільки він відповідає їхнім потребам з безпеки, сусідам, якості будівництва, а не те, наскільки він відповідає вимогам гарного смаку.
// RiaRealty.Ru
14 грудня 2015, 09:43
Власники дорогих будинків на Рубльовці та інших районах ближнього Підмосков'я почали відмовлятися від заміського житла.
Про це «РБК-Нерухомості» розповіли співробітники кількох агентств із продажу елітної нерухомості в Московському регіоні. За словами ріелторів, великі чиновники та бізнесмени переїжджають до Москви, а особняки за МКАД намагаються продати. Втім, це виходить далеко не завжди.
«Останнім часом ми відзначаємо тенденцію переїзду значної частки покупців дорогої нерухомості із заміського будинку до столиці,- Розповіла директор департаменту продажів міської нерухомості ріелторської компанії Blackwood Олена Мамаєва. – Серйозною проблемою для власників заміського житла є транспортна доступність, яка змушує клієнтів переглядати свій вибір на користь міського житла. Близькість будинку від МКАД не має вирішального значення: як відомо, основні пробки утворюються при в'їзді до Москви».
Аналогічний тренд зафіксували в агентстві Contact Real Estate. «Основна подібність серед подібних випадків стосується причин продажу: жорстокі пробки змушують клієнтів відмовлятися від великих відстаней. Всі вони досхочу наїлися сумного досвіду, тому при переїзді до міста намагаються мінімізувати свої переміщення», -затверджує директор з розвитку Contact Real Estate В'ячеслав Антропов.
Базова причина зміни житла - сімейна ситуація. «Здебільшого це сім'ї з двома та більше дітьми, яким було цілком комфортно проживати у підмосковному котеджі до досягнення шкільного віку,- Роз'яснила Олена Мамаєва. - Але діти підростають, і пріоритети змінюються: головним для батьків стає наявність у кроковій доступності сучасних міських шкіл та вузів, тому вони продають заміський будинок та купують квартиру у центрі Москви».Причинами продажу також є розлучення подружжя або переїзд сім'ї за кордон, розповів керуючий партнер агентства IntermarkSavills Дмитро Халін.
Куди переїжджають
Головна точка тяжіння для недавніх мешканців елітних котеджів в області – центр Москви. Тут пріоритет надається готовим проектам. Найбільш затребуваним районом ЦАО серед покупців дорогого житла виявилося Замоскворіччя, підрахували в агентстві Contact Real Estate. Також бізнесменів, чиновників та менеджерів держкомпаній приваблює житло в Хамовниках, на Остоженці, Плющісі та Якиманці - остання особливо затребувана серед чиновників через близькість до Кремля, кажуть ріелтори. "Оптимальним варіантом при зміні тихого заміського способу життя на галасливий мегаполіс є невеликі клубні будинки та резиденції", -вважає Олена Мамаєва.
Покупців елітної нерухомості залучають міські райони з гарною інфраструктурою, оскільки за час проживання в заміському котеджному селищі сім'ї звикають до фітнес-центрів, салонів краси та інших об'єктів інфраструктури, що розташовані неподалік, розповів В'ячеслав Антропов. «Характеристики квартири також не повинні поступатися заміському будинку. Наприклад, новим житлом може стати таунхаус у межах ЦАО або велика одноповерхова площа – не менше 250 кв. м», -пояснив представник Contact Real Estate.
«Для більшості покупців квартир у ЦАО район не має значення,- вважають у Blackwood. - У структурі попиту по діапазону площі найбільш популярними є квартири і апартаменти в діапазоні від 101 до 150 кв. м. За даними нашої компанії, найбільш популярним бюджетом у сегменті елітного міського житла протягом останніх місяців залишається сума $1-2 млн».
Особняки продаються з дисконтом
Головна проблема, з якою стикаються продавці елітних будинків у Підмосков'ї, - неможливість швидкого та вигідного продажу, стверджують ріелтори, опитані «РБК-Нерухомістю». «Обсяг пропозиції на ринку елітної нерухомості Підмосков'я порівняно з восени минулого року збільшився на 20%, -заявила директор департаменту заміської нерухомості Kalinka Group Юлія Грошева. -Власники житла задумалися про продаж, щоби оптимізувати витрати. Заміський будинок складно утримувати, а якщо це другий чи третій будинок, то в ньому просто відпадає потреба. Бізнес зазнає збитків, у багатьох - катастрофічних. Щоб розплатитися за кредитами або дотриматися інших фінансових зобов'язань, власники заміських будинків вирішують розлучитися з ними».
З десяток років тому російські багатії почали позбавлятися особняків в елітних передмістях Москви. У зв'язку з кризою попит на дорогу заміську нерухомість скоротився в рази, особливо згас інтерес до котеджів та інтер'єрів у стилі «а-ля Версаль». На знаменитій Рубльовці сьогодні виставлено на продаж сотні порожніх родових маєтків. Серед них є котеджі за ціною ділянки, так і наддорогі екземпляри, ціни на які досягають космічних висот.
Селище Майендорф займає одне з перших місць у рейтингу найпрестижніших земель Підмосков'я. На колишній території санаторію «Барвіха» у сосновому лісі стоять фешенебельні резиденції багатих та знаменитих росіян. Найдорожчу з них сьогодні виставлено на продаж майже за $60 млн ($22 730 за квадратний метр).
Як сказано в оголошенні, будинок спроектований та побудований за індивідуальним проектом у стилі прованс під керівництвом італійського архітектора. Інтер'єри передають атмосферу XIX століття, при цьому будинок оснащений сучасною інженерною начинкою та системою «розумний дім».
До заявленої ціни, само собою, входить і ділянка - 1 гектар. Тут виконані ландшафтні роботи, є автоматична система поливу газону. Благоустрій доповнений фонтаном в античному стилі та спеціально привезеними з Німеччини деревами далекосхідних та південносахалінських порід.
У цоколі розташовані хол, сейфова кімната та винний льох. На першому поверсі - передпокій, вбиральня, приміщення для догляду за домашніми тваринами, 2 спальні з санвузлами, вітальня з каміном та домашнім кінотеатром, обідній зал, кухня, технічна кухня, комора. Тут же спа-зона: 25-метровий басейн глибиною 2,8 метра, фінська сауна та солярій.
Другий поверх складається із двох блоків. У господарському блоці є велика спальня з каміном, санвузлом та ванною кімнатою, жіночою та чоловічою вбиральнею, кабінет з робочим місцем, переговорною, зоною відпочинку з каміном, виходом на велику терасу. У другому блоці є спальня з каміном, тераса, чайна кімната. Блоки з'єднуються між собою холами із зонами відпочинку.
На ринку заміської нерухомості небачений обвал цін. У середньому вартість елітних будинків упала на 20%. Найбільше постраждала Рубльовка, особняки, схожі на палаци, не потрібні покупцям за половину вартості.
Найменшим попитом у покупців мають особняки на кшталт Ермітажу і Версаля на Рубльовці родом із лихих 90-х. За них часто не вдається врятувати і половини вартості. Причому зі знижкою йдуть окремі, найбільш невдалі, будинки. З дисконтом йде 90 відсотків об'єктів. Складнощі з реалізацією нерухомості є і в інших містах Росії, в яких будівельний бум припав на 1990-2000-і роки.
Тренд на зниження цін простежується з 2014 року, коли частина власників вирішила розпродати активи та виїхати за кордон. Але з'ясувалося, що вартість їх активів не відповідає очікуванням. Проблема у запитах самих продавців, які завищують ціну, тоді як їхній товар не витримує високих вимог покупців. Половина лотів на заміській "вторинці" морально застаріли. "У 50 відсотків лотів майже немає шансів на реалізацію", - констатує Сергій Цивін із департаменту заміської нерухомості "ІНКОМ-Нерухомість". Третина об'єктів може бути продана лише з великим дисконтом. І лише 20 відсотків перебувають у хорошому стані та можуть бути продані без знижки.
"Справа тут зовсім не в ціні, - уточнює Сергій Цивін. - А в споживчих характеристиках об'єктів". Вони мають величезні площі, але при цьому застарілі, незручні планування, розташовані в місцях з мінімальним розвитком інфраструктури, не охороняються, мають застарілі екстер'єри та інтер'єри.
Істотним моментом є ціна утримання будинків, виставлених на продаж. Місячна плата за комунальними платежами деяких із них досягає 120 тисяч рублів. Сучасні покупці вже не готові смітити грошима. При цьому вони хочуть заміський будинок в обжитому районі з соціальними та торговими об'єктами, транспортною доступністю, невеликою площею, але з кількома вбиральнями та санвузлами. Можна навіть сказати, що за минулі кілька десятиліть стиль заміських будинків змінився з палацового на традиційний європейський та американський. Економічність змісту та зручність покупці цінують найвище.
Іноді розміри дисконту на застарілі будинки вражають. Так, особняк у Різдво виставлявся за 12 мільйонів доларів, а проданий був лише за 2,6. Звичайно, для пересічного росіянина і це найвища ціна. Але слід розуміти, що найбільші знижки торкнулися саме елітного сегменту. Причому всі об'єкти, збудовані у 1990-2000-х роках, виставляються дорого, але кількох місяців достатньо, щоб власники пішли на поступки.
Скільки мільйонів рублів обходяться російським зіркам їхні будинки та котеджі, а також скільки їм доводиться витрачати на персонал та обслуговування басейнів-садів-ділянок.
Наприклад, великий будинок на Рублевському шосе здадуть в оренду за 250 тисяч рублів на місяць, а продадуть його за 2 мільйони доларів. Це майже 120 мільйонів карбованців. У селищі Подушкине будинок з меблями (площа 530 м², ділянка 23 сотки) коштуватиме 147 мільйонів рублів. Дорого, але сусідами будуть Леонід Ярмольник, Лада Денс, Андрій Макаревич.
irk.kp.ruНа Миколиній Горі будинок 720 м з ділянкою 27 соток коштує 231 мільйон рублів. В особняку дорогі меблі, система «розумний будинок», спа-зона, плодовий сад із деревами на гарантії, фонтан. По сусідству мешкають Микита Міхалков, Аркадій Новіков, Юрій Башмет, Василь Ліванов, Геннадій Хазанов, Олександр Малінін та інші знаменитості. Ділянка в 18 соток у селі Грязь (по сусідству з Максимом Галкіним та Аллою Пугачовою, Ларисою Долиною) коштує 12 мільйонів рублів.
irk.kp.ru
За 15 соток у Барвіху (у сусідах Тіматі, Євген Стеблов, Дмитро Маліков, Ігор Ніколаєв, Сергій Мазаєв, Аркадій Укупник, Олександр Маршал) просять 22,5 мільйона рублів. Будинок у селищі площею 1500 м² та 40 соток землі коштує 980 мільйонів рублів.
Метраж мого будинку 750 м2, «комуналка» виходить 45 тисяч рублів. Додаткові послуги: близько 20 тисяч рублів на місяць коштує обслуговування басейну, за підтримку та догляд за флорою на ділянці з травня і до кінця осені плачу спеціально навченій людині 40 тисяч рублів на місяць, 15 тисяч на місяць - двірнику за винесення сміття та прибирання території.
Як прислуга жителі Рублівки найчастіше наймають громадян України - у кадрових агентствах їх хвалять за поступливість та старанність. Найчастіше беруть персонал із проживанням разом із господарями, іноді на роботу запрошують сімейні пари, де жінка може допомагати по господарству та з прибиранням, а чоловік – з дрібним ремонтом, закупівлею продуктів, інженерними роботами. Щоправда, у таких «сімейних підрядів» погана слава: як правило, один із пари – добрий трудівник, а другий – на трієчку. Тому досвідчені роботодавці радять наймати персонал поодинці – кожен співробітник обійдеться по 60-70 тисяч на місяць. Кухар, що приходить, коштує 4 тисячі за день роботи. Водії, охоронці одержують від 80-90 тисяч рублів на місяць. Крім того, у будинку площею 348 кв. м за «комуналку» доведеться платити 30 тисяч рублів на місяць, за охорону у селищі – близько 20 тисяч рублів. Далі - за наростаючим, залежно від метражу будинку.
irk.kp.ru
Раніше серед рублівських було модно наймати нянь-філіппінок. Однак зараз у ціні російські жінки від 38 до 50 років із вищою освітою. У дуже багатих будинках до кризи наймали дворецьких із Лондона. Зараз – вже ні, економлять. До речі, про нянь: відома телеведуча Ксенія Собчак, схоже, ще не найняла няньки для свого сина Платона. Раніше її мати Людмилі Нарусова із задоволенням ділилася з журналістами тим, як часто вона проводить час із онуком. Можливо, тимчасові обов'язки няні виконує саме вона. Тим більше що розгнівана злісними коментарями Собчак якось написала у себе в «Інстаграмі», що «хоч би один із тих, хто турбується за її сина, надіслав їй грошей на няню»:
xenia_sobchakПублікація від Ксенія Собчак (@xenia_sobchak) Гру 24 2016 о 4:20 PST
Абонемент у фітнес-клуб World Class Luxury Жуківка, який і Собчак теж відвідує, коштуватиме 650 тисяч рублів на рік. Менеджер пообіцяв зробити знижку 10-20%, якщо купити відразу дві карти – для себе та чоловіка. За такі гроші можна поплавати в одному басейні зі знаменитостями, отримати право на персональне паркування, шафку, особисті послуги пральні, розробку індивідуальних тренувань титулованими інструкторами.
irk.kp.ruЯкщо фінанси є, можна потрапити в ресторанах La Maree, Веранда у Дачі, Вітерець. Ось цінник «Царського полювання». Борщ - 750 рублів, гречка з білими грибами - 1100 рублів, стейк із сьомги - 1200 рублів, пара рум'яних рябчиків із соусом із грибів - 1650 рублів. У закритих елітних селищах є все, що потрібне для життя. Наприклад, у приватному британському дитячому садку First Light (англійська, китайська, французька від носіїв мови, у групі 15 дітей) оплата – 120 тисяч рублів на місяць. У французькому саду «Кіт у чоботях» (його відвідують син та дочка Алли Пугачової) дітей навчають живопису, балету, музики, мов. Вартість – від 200 тисяч рублів на місяць. Ведення пологів за звичайною програмою в клініці в Лапіні коштує 215 тисяч рублів, а за програмою VIP - 930 тисяч рублів (тут з'явилися на світ дочка Івана Урганта та дочка Пелагії, сини Дмитра Діброва та інших зірок). Година в елітній лазні коштує 6,5 тисяч рублів.
